Новые правила исчисления налога на недвижимость для крупных торговых центров вызывают естественный интерес к стоимости этих зданий. Хотя, конечно же, это интересно и важно без всяких налогов. Однако до сегодняшнего дня тема реальной стоимости разного рода ТРЦ и ТРК была вне пределов внимания общественности.
Ожидаемое значительное увеличение налога на недвижимость для торговых и торгово-развлекательных объектов у многих породило сомнение в справедливости оценки стоимости имущества. Как обычно, возникли подозрения, что, мол, цена зданий окажется небольшой, и много платить их владельцам все равно не придется.
Сразу скажу, что эти подозрения не подтверждаются, конечно, если только согласиться с тем масштабом цен, который лично я считаю крупным. Впрочем, странности в сфере ценообразования недвижимости ивановских торговых комплексов, зачастую, кажущиеся невероятными, все же имеют место быть.
Немного теории. Под площадью здания понимается сумма площадей всех этажей здания. Инвентаризационная стоимость – это расчетная величина, не имеющая ничего общего с реальной рыночной, потребительской стоимостью объекта. До сих пор использовалась для определения налогооблагаемой базы недвижимого имущества торговых комплексов.
Кадастровая стоимость объекта – расчетная величина, максимально приближенная к реальной, рыночной стоимости объекта. Как правило, превышает инвентаризационную стоимость в 5–10 раз. Именно с этой стоимости, начиная с 2015 года (налоговый период) будут уплачивать ивановские торговые комплексы площадью более пяти тысяч квадратных метров налог на недвижимость по ставке 0,7 процента (с 2016 года ставка должна быть увеличена).
«Тополь»
Начнем с самого известного в силу известных обстоятельств объекта – торгово-развлекательного комплекса «Тополь», который контролирует Телман Фероян. Ему же принадлежит и «Ясень», но он пока еще не сдан в эксплуатацию и цены не имеет.
«Тополь» расположен в Иванове по адресу: Лежневская, 55. Площадь здания составляет 69 тысяч 110 квадратных метров.
Инвентаризационная стоимость – 299 миллионов рублей.
Кадастровая стоимость – 1 миллиард 168 миллионов рублей.
«Серебряный город»
Торгово-развлекательный центр «Серебряный город» расположен на берегу Уводи по адресу: 8 Марта, 32. Фактический владелец «Серебряного города» – также довольно известный в Иванове и Плесе бизнесмен, ценитель искусств, коллекционер Кирилл Игнатьев.
Площадь комплекса зданий по этому адресу – 107 тысяч 700 квадратных метров.
Кадастровая стоимость – 4 миллиарда 754 миллиона рублей.
ТРЦ «Серебряный город» Кирилл Игнатьев купил в 2011 году. Возможная сумма сделки – полтора миллиарда рублей. Известно, что прежние владельцы для развития комплекса брали крупный кредит в Сбербанке, который перешел Игнатьеву и который до сих пор не погашен.
«Плаза»
Торговый центр «Плаза» расположен в здании бывшего кинотеатра «Центральный» по адресу: проспект Ленина, 9.
Площадь здания – 9 тысяч 100 квадратных метров.
Номинальные владельцы: еще один известный в Иванове бизнесмен Михаил Губернаторов и некое московское ООО «Евростиль».
Активное участие в борьбе за владение ТЦ «Плаза» приписывают бывшему ивановскому мэру, а ныне вице-губернатору Александру Фомину, из которой его сторона вышла победителем.
Возможно, именно поэтому кадастровая стоимость «Плазы» составляет всего лишь 88 миллионов 800 тысяч рублей.
«Полет»
Торговый центр «Полет», Багаева, 14.
Площадь здания – 10 тысяч 820 квадратных метров.
Номинальный владелец – ОАО «ПОЛЕТ» Ивановский парашютный завод». Директор – председатель Общественной палаты Ивановской области Юлия Портнова. Фактический владелец, все-таки, супруг Портновой – сенатор, представитель губернатора Ивановской области в Совете Федерации Валерий Васильев.
«Полет» очень похож на «Плазу». Потому что:
Инвентаризационная стоимость – 18 миллионов 550 тысяч рублей.
Кадастровая стоимость – 28 миллионов 370 тысяч рублей.
«Воздвиженка»
Торговый центр «Воздвиженка», Красная Армия, 1.
Площадь здания – 7 тысяч 730 квадратных метров.
Номинальный владелец – ООО «ТЦ Воздвиженка».
Инвентаризационная стоимость – 53 миллиона 370 тысяч рублей.
Кадастровая стоимость – 417 миллионов 240 тысяч рублей.
«Бимарт»
Торговый центр «Бимарт», Лежневская, 164.
Площадь здания – 13 тысяч квадратных метров.
Номинальный владелец – ЗАО «Бимарт». Фактический владелец – Александр Маслов. Совладелец «Бимарта» – руководитель управления Федеральной антимонопольной службы по Ивановской области Александр Боровков (в которого стреляли).
Кадастровая стоимость – 591 миллион 620 тысяч рублей.
«Евролэнд»
Торговый молл «Евролэнд», Куконковых, 141.
Площадь здания самого крупного в Ивановской области торгового комплекса – 145 тысяч 800 квадратных метров.
Номинальный владелец – ООО «Евролэнд Иваново». Компания в свою очередь принадлежит ООО «Новые индустриальные строительные технологии» из Москвы, у которого двое учредителей физических лиц.
Инвентаризационная стоимость – 38 миллионов 370 тысяч рублей.
Кадастровая стоимость – 602 миллиона 500 тысяч рублей.
«Текстиль Профи»
Оптово-розничный комплекс «ТекстильПрофи – Иваново», Сосновая,1 заявляет, что у него более 110 тысяч квадратных метров площадей. Но это, скорее всего, лишь для того, чтобы посоревноваться с конкурентами, но не в целях налогообложения.
Основной, самый крупный корпус имеет площадь 38 тысяч 800 квадратных метров.
Номинальный владелец – ЗАО «ТекстильПрофи – Иваново».
Кадастровая стоимость – 1 миллиард 296 миллионов рублей.
«РИО»
Оптово-розничный текстильный центр «РИО Иваново», Кохомское шоссе, 1д.
Площадь здания – 43 тысячи 860 квадратных метров.
Номинальный владелец – ООО «Текстильная биржа Иваново РИО». Директор и единоличный учредитель – Оганесян Арутюн Наполеонович.
Инвентаризационная стоимость – 318 миллионов 800 тысяч рублей.
Кадастровая стоимость (внимание!) – 255 миллионов 330 тысяч рублей.
Волшебный мир «РИО». И дело даже не в том, что это баснословно дешево, а в том, что это, наверное, единственное место на Земле, где кадастровая стоимость здания ниже инвентаризационной.
Как так вышло? Знает только Ивановский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».