Проблемы с жильем дольщиков «Ивановской домостроительной компании» и ГК «СУ-155» изначально следовало рассматривать только как следствие кризиса на рынке ипотечного кредитования. Для их разрешения нужны были иные решения, чем те, которые пытались предпринять, судя по всему, не вполне ответственные и компетентные должностные лица.
В прокуратуре Ивановской области 28 марта 2016 года состоялось заседание межведомственной рабочей группы по противодействию правонарушениям в сфере экономики и противодействию легализации доходов, полученных преступным путем.
Поскольку на обсуждение был вынесен вопрос «Об обеспечении прав участников долевого строительства объектов ОАО «Ивановская домостроительная компания», поэтому, кроме прокуроров, представителей правоохранительных и прочих федеральных органов власти, в заседании приняли участие начальник департамента строительства и архитектуры Ивановской области Максим Громов и гендиректор «Ивановской домостроительной компании» (ОАО «ДСК») Николай Красносельских.
Как следует из официального сообщения: «По результатам рабочей группы приняты конкретные решения, направленные на восстановление прав граждан в указанных сферах, выработаны дополнительные мероприятия по контролю и надзору за ситуацией, сложившейся в ОАО «Ивановская домостроительная компания».
Три месяца назад, когда в Иваново точно по такому же поводу приезжал доктор философских наук, глава Минстроя России Михаил Мень, то уже тогда в прозвучавших словах было больше конкретики и содержательности. А за три месяца произошло очень много действительно конкретных событий, и ситуация претерпела качественные изменения.
Сегодня слова «дополнительные мероприятия по контролю и надзору за ситуацией» могут быть восприняты как насмешка или даже издевательство.
Не будем винить прокуратуру: она играет как может в заданных рамках и по существующим правилам. Хотя, все-таки заметим, что поздно пить «боржоми», когда язва желудка. В данном случае позиция прокуратуры или ее отсутствие важны только как картинка в контексте ответственности государства. И об этом, о государстве, чуть позже.
На прошлой неделе в Иваново приезжал вице-президент банка «Российский капитал» Марат Оганесян, отвечающий за достройку жилья обманутых дольщиков.
Вдумайтесь в эти слова: вице-президент банка, отвечающий за достройку жилья – это эклектика, характеризующая нынешние российские реалии. То есть отсутствие механизмов регулирования ипотечных кризисов, каковыми, безусловно, являются кризис и банкротство компаний «ДСК» и ГК «СУ-155».
Цель визита – успокоить ивановских дольщиков, которые наиболее громко, по сравнению с другими регионами, заявляют о себе. Местным и Меню люди уже не верят.
Слова начальника департамента строительства и архитектуры Ивановской области Максима Громова, произнесенные 16 марта в Москве в Общественной палате России на заседание круглого стола по проблеме обманутых дольщиков, видимо, дошли до верхов. Напомню, что Громов весьма недвусмысленно пригрозил российскому правительству социальными протестами в непростой год выборов в Государственную думу.
После публикации в «Коммерсанте» объявления о введении на «ДСК» процедуры наблюдения, началась массовая подача в арбитражный суд заявлений дольщиков о включении в реестр требований о передаче жилых помещений. Это очень вдохновило чиновников, поскольку можно хоть чем-то занять и отвлечь людей. А кроме чиновников еще и как бы бесплатных юристов-консультантов, у которых в связи с банкротством «ДСК» замаячили в перспективе десятки, если не сотни платных контрактов, получение которых можно и нужно обеспечить именно сейчас.
Создается, как говаривали в старину, атмосфера благодушия и очковтирательства.
Все эти увещевания, посулы, заявления, графики, реестры, новации в законе о банкротстве – это либо пустышка, либо суть второстепенные вещи. На повестке дня один единственный, фундаментальный вопрос, на который как не было, так и нет ответа: Где деньги на достройку жилья обманутых дольщиков?
Известная схема, которой придерживается банк «Российский капитал», это продажа еще непроданных квартир в домах, которые должны быть построены, и финансирование таким образом строительства.
Несколько домов в высокой степени готовности так, наверное, удастся достроить. Но все – никогда. Чудес не бывает.
При этом мы сейчас не будем говорить о преступных схемах увода средств дольщиков. Будем исходить из презумпции добросовестности застройщика – ивановской «ДСК» или компаний ГК «СУ-155».
Как финансировалось строительство жилья? Дольщик, который сегодня оплачивал свое будущее жилье, финансировал достройку жилья дольщику, который оплачивал его вчера. Это не пирамида – это рынок ипотечного жилья.
Если у вас нет постоянного притока дольщиков, если механизм ипотеки или ипотечного финансирования дал сбой, то строительство прекращается. Нет источника финансирования. А другого никто не предоставил и на данный момент даже не обозначил.
Три последних месяца дольщиков агитировали и вербовали за банкротство «ДСК». Мол, в закон о банкротстве внесли такие изменения, которые надежно защищают интересы дольщика. Ну, это, как бы помягче выразиться, чистейшее несоответствие проекции реальному объекту.
Следите за губами: закон «О несостоятельности (банкротстве)», а не закон «О защите дольщика ивановской «ДСК». Там нет ничего про достройку жилья.
Единственное принципиальное новшество (да и то не очень принципиальное) в новой редакции закона о банкротстве – это очередность требований. Если отбросить ненужные подробности, то в обычном банкротстве все кредиторы находятся в одном списке. При банкротстве застройщика теперь формируются две очереди кредиторов: в первой – дольщики; во второй – остальные кредиторы.
Это означает, что в первую очередь компания-должник, застройщик расплатится с дольщиками, но только в пределах того имущества, которым располагает. После достройки нескольких домов высокой степени готовности, у «ДСК» не останется никаких других активов, кроме основных средств производства и объектов незавершенного строительства.
Поэтому произойдет следующее (схема из закона о банкротстве). Недостроенные объекты и (или) земельные участки будут переданы в жилищные кооперативы, которые должны будут создать дольщики того или иного недостроенного или совсем уж виртуального дома. Это и есть гарантия учета интересов дольщиков при банкротстве застройщика. А вот кто и как будет достраивать – это уже проблема жилищного кооператива.
Пусть и несколько упрощенная, но это суть того, что ожидает дольщиков ивановской «ДСК» согласно тем решениям, которые приняты на сегодняшний день. Всё остальное – словесная шелуха.
Самое главное (та самая фатальная ошибка) – то, что процедура банкротства практически ставит крест на ипотечном финансировании строительства жилья.
Из процедуры банкротства у нас еще не выходило живым ни одно предприятие. Чтобы не делать огульных заявлений, скажу, почти никто. Может быть, кому-то повезло, но, в любом случае, это исключение из правил.
Такие компании, как ивановская «ДСК» нельзя уничтожать, нельзя их банкротить. Полный цикл: проект, строительные конструкции, собственно строительство, отделка, сдача объекта. У компании возникли объективные проблемы, связанные с финансированием. По аналогии, можно сделать вполне корректное сравнение с лопнувшим финансовым пузырем. Такое периодически, неизбежно случается.
Ивановской «ДСК» всего лишь год назад нужно было дать миллиард рублей, поставить туда назначенных государством директоров. И никакого кризиса бы не было. Дольщики и клиенты ничего бы не заметили, рыночные механизмы привлечения финансирования не были бы нарушены, репутация осталась нетронутой. Было бы сохранено доверие рынка к застройщику.
Ипотека представляет собой общепринятую в мире систему финансирования строительства жилья. Чем больше в нее вовлечено участников и чем более длинная схема, тем она надежнее. Но это финансовая схема, и, разумеется, рано или поздно пузырь сдувается или схлопывается.
Так было в США с ипотечными компаниями Fannie Mae и Freddie Mac. Они выкупали у банков ипотечные кредиты, формировали так называемый вторичный рынок ипотеки, за счет чего привлекались новые клиенты и увеличивался объем финансирования строительства жилья.
В России регулирование и создание этой сферы находится в зачаточном состоянии. Поэтому фактически рынок ипотеки формировали сами застройщики – производственные, а не финансовые компании – «ДСК», СУ-155 и прочие. А у нас банк «Российский капитал» занимается строительством, а «ДСК» – манипуляциями с финансами.
Американские ипотечные компании в кризис стали полными банкротами. Но никто их не обанкротил, потому что это обрушило бы ипотечный рынок и остановило финансирование строительства жилья. И из этой ямы выбираться пришлось бы очень долго.
Но именно это сделали в России с ГК «СУ-155» и ивановской «ДСК».
Американское империалистическое, бесчеловечное и антисоциальное правительство дало деньги ипотечным банкротам, взяло их под свой контроль, выгнало всех директоров, назначило новых. Система осталась в рабочем состоянии.
Российское социальное государство не только не поддержало рынок, оно уничтожило действующую, рабочую схему частного финансирования строительства жилья.
У нас как-то странно понимается слово «капитализм». Ведь это не звериный оскал. Кое-кто путает капитализм с конкретной обстановкой в стиле «Чикаго 20-х годов».
С кем и чем сейчас остались новые ивановские потенциальные дольщики? С несколькими десятками застройщиков, которые едва могут осилить строительство одного-двух домов. С застройщиками, возможности которых на порядок по всем параметрам хуже ивановской «ДСК».
Кстати говоря, для них банкротство «Ивановской домостроительной компании» – это лучший подарок, манна небесная. Данное обстоятельство также следует держать в уме.
Довольно удивительно, как правительство Ивановской области точно попало в прогноз сдачи объемов нового жилья за 2015 год. Ведь ивановская «ДСК» строила жилья, наверное, больше, чем все остальные застройщики вместе взятые. Вдруг она ничего не строит, а прогноз сбылся до тысячи квадратных метров!?
Не буду строить конспирологических теорий, в данном случаев важно и очевидно то, что ситуация на «ДСК» была понятна уже год назад и развивалась по вполне прогнозируемому сценарию.
Государство несет полную, абсолютную ответственность за ситуацию с обманутыми дольщиками. Ипотечное строительство жилья – прямая зона ответственности и регулирования государства. Эти грабли, на которые мы наступили, их не вчера здесь оставили. Во-первых, государство опоздало с регулированием отрасли; во-вторых, приняло неправильное решение, когда случился кризис, то есть оно, на самом деле, не приняло никакого решения.
ГК «СУ-155» и ивановскую «ДСК» государство должно было выкупить или профинансировать на определенных условиях, тем самым не просто гарантировав достройку жилья, но сохранив бизнес и действующую, довольно эффективную систему привлечения финансирования для строительства жилья. Чиновники все тупо разрушили. Они закон о банкротстве поменяли, – чтобы не было так мучительно больно…
Русское государство, бессмысленное и беспощадное.