Жилищное строительство: на встречных курсах

Неочевидные аспекты бизнеса на городе и его жителях.

29 марта в региональном правительстве состоялось заседание на тему «О развитии жилищного строительства в Ивановской области». Общий итог обсуждения: несмотря на определенные трудности, всё хорошо.

В последние годы темпы строительства и ввода нового жилья в регионе стабильно растут. Не стал исключением и 2015 год, когда полностью прекратила работу компания «ДСК». В планах на этот год также рост сдачи нового жилья.

Понятно, что при такой наблюдаемой тенденции серьезных проблем и быть не может, поскольку непонятно, что считать проблемой, если дома строят и строят. Возникающие мелкие трудности решаются в оперативном порядке.

Ну, а если вдруг случится что-нибудь совсем плохое, то, как и всегда, всем миром, с жалобами федеральному правительству, круглыми столами, требованиями не раскачивать лодку и тому подобное.

Государство стимулирует жилищное строительство различными способами, главный из которых это ипотечный кредит, ставки по которому поддерживаются на хоть сколь-нибудь приемлемом уровне. Разного рода программы поддержки отдельных категорий населения носят социальный характер, и на общую картину принципиально не влияют.

Темпы роста нового жилья явно соотносятся с темпами роста ипотечного кредитования. В 2013 году в Ивановской области было введено 232 тысячи квадратных метров жилья; выдано 5390 ипотечных кредитов на сумму 6,7 миллиарда рублей.

В 2014 году введено уже 250 тысяч квадратных метров жилья; выдано рекордное количество ипотечных кредитов – 7164 на сумму 9,6 миллиарда рублей.

Понятно, что значительная часть, если не большинство ипотечных кредитов берется не на покупку готового жилья, а на участие в долевом строительстве. Застройщики (количество которых, кстати говоря, также неуклонно растет) не строят на свои деньги и сами не берут кредиты в банках. За них это делают граждане, принимающие риски кредитования на себя.

Поэтому нельзя увязывать количество кредитов и объемы нового жилья год в год. Безусловно, есть некий временной лаг не менее одного года или более от получения кредита до постройки нового жилья.

Таким образом, сохранение темпов роста ввода жилья в 2015 году, когда «ДСК» уже ничего не строила – это заслуга ипотечного кредитования 2014-го и, наверное, даже 2013 года. Соответственно, темпы роста сохранятся и в этом году. К тому же, судя по всему, дома высокой степени готовности «ДСК» в этом году все-таки сдадут, а это, как минимум 70 тысяч квадратных метров.

Но вот что будет дальше? В 2015 году число ипотечных кредитов резко снизилось – 4430 на сумму 6,1 миллиарда рублей. И это отразится в статистике не ранее 2017 года. Поэтому сейчас все очень хорошо.

Несмотря на долгосрочные стратегии, которые так любят наши власти, горизонт планирования чиновников очень короток – от заседания до заседания. Если не получил замечания от начальника, то сидишь дальше спокойно. Если получил, то к следующему заседанию что-нибудь изобразишь. В общем, проблемы решаем по мере их поступления.

С 2016 годом и темпами роста ввода нового жилья уже сейчас все ясно, так как это инерционный бизнес, завязанный на длительные сроки. А где будут в 2017 году те, кто сегодня доклады с правительственной трибуны зачитывает? Вот один из выступавших, мэр Хохлов уже в этом году собрался в Госдуму.

Большинство жителей меняют жилье один раз в 30–40 лет, а кто-то и совсем не меняет. Население области не растет. Кто-нибудь знает, где тот порог, за которым пойдет на спад спрос на жилье?

По большому счету, факторов, реально влияющих на принятие решения человеком (семьей) о покупке нового жилья, не так много. И все их можно учесть в довольно несложном исследовании. Но ничего подобного не сделано, хотя, это первое, что нужно было обсуждать на этом заседании правительства, если, конечно, кого-то действительно интересует долгосрочное планирование.

Мэр Хохлов сказал, что в Иванове сейчас выдано разрешений на 680 тысяч квадратных метров жилья. Цифра впечатляет, но от разрешения на застройку до готового жилья не очень близкий путь.

Многие сейчас, впечатленные существующими темпами и уходом «ДСК» с рынка, хотят участвовать в освоении жилищных средств. Это простая проекция темпов прошлых лет на годы вперед. По типу: сегодня было тепло, значит, завтра морозы тоже не ударят.

Но проблема видна уже сегодня. Те, кто вошел в рынок вчера, участвуют в освоении почти 10 миллиардов рублей, полученных гражданами по ипотеке в 2014 году. Те, кто вошел на рынок сегодня (вместе с теми, кто раньше пришел) уже довольствуются 6 миллиардами 2015 года. Довольно простая арифметика.

Теперь немного о другом. О местах застройки. В этом году к областному центру присоединяют почти 80 гектаров земли Ивановского района возле деревни Дьяково под жилищное строительство. Мэр Хохлов сообщил, что в планах присоединить к городу еще несколько территорий в целях жилищного строительства в районах населенных пунктов Горино, Афанасово, Богородское, Чернореченский. И это не предел. Мол, в Иванове мест под застройку совсем не осталось.

Население города за двадцать лет сократилось на 50 тысяч человек, и сейчас составляет 408 тысяч. Никаких предпосылок к росту города нет. В самом городе огромные территории заняты частным сектором. Но свободных мест нет.

Ни стратегии, ни даже концепции, которая отражала бы проблемы, тенденции и перспективы развития города в контексте жилья и жилищного строительства, нет. Всё с колес и в интересах определенных групп или кланов.

Судя по всему, присоединение новых территорий к городу под жилищное строительство объясняется не интересами города (которых нет, поскольку они никак не обозначены и не исследованы), а лоббистскими возможностями застройщиков.

За городом легче получить землю, и легче начать строительство в отсутствии разного рода помех в виде существующих объектов и жителей ближайших домов. Однако под это строительство город и область должны будут найти деньги на создание инженерной и социальной инфраструктуры.

С точки зрения эффективности управления городом или любым другим объектом, присоединение новых территорий для жилищного строительства в ивановских условиях это нонсенс или даже еще хуже.

Количество потребителей (жителей), на которых распределяется бремя содержания коммунальных, жилищных, дорожных, социальных и прочих объектов, коммуникаций и сооружений – не просто не растет, а сокращается. Одновременно, количество этих самых объектов, коммуникаций и сооружений растет.

Иными словами, застройщик территории, этакий псевдоинвестор априори, волевым порядком распределяет дополнительные расходы на бюджет и население всего города, себе оставляя только чистую прибыль.

Но это не самое главное. Основную, долгосрочную выгоду такой застройщик получит не от продажи домов, а от их обслуживания. Никто не протянет в деревню Дьяково магистраль от ТЭЦ-2. Там наверняка будет своя котельная. А это уже почти Клондайк – это гарантированный доход на всю оставшуюся жизнь.

При этом из и ограниченного количества потребителей в Иванове изымаются еще несколько тысяч человек. Вся система тарифов становится еще более затратной. Издержки городского хозяйства в целом растут.

Но это никто не принимает в расчет. Каждая группа, получая доступ к ресурсам на определенном этапе смены власти в городе и области, эксплуатирует их в соответствии со своими интересами.

Довольно сложно бывает отделить интересы населения от интересов тех, кто осваивает ресурсы якобы в его (населения) пользу. Каждая новая труба, дорога, инженерный объект требуют денег не столько на постройку, сколько на их дальнейшую эксплуатацию, ремонт, техническое содержание. И это тоже бизнес. Большой бизнес.

Вас заинтересует

Читайте также