«Серебряный город» вышел на тропу войны

В течение ближайших двух-трех недель должно стать понятным, удастся ли ивановским торговым комплексам снизить налоговые платежи на десятки миллионов рублей.

Владелец «Серебряного города» Кирилл Игнатьев давно говорит, что в Иванове слишком много торговых и торгово-развлекательных комплексов, и что, мол, их площадь на одного жителя превышает показатели Москвы и Санкт-Петербурга.

Понятно, что суждение оценочное, хоть Игнатьев и профессионал в этом бизнесе. Во-первых, смотря как считать; во-вторых, он человек заинтересованный, ему, чем меньше площадей, которыми он не владеет, тем лучше. Поэтому лишний раз вербально надавить на власти и на желающих построить (открыть) еще один ТРЦ не помешает.

С другой стороны, очевидно, что торговых комплексов много и конкуренция на этом рынке серьезная. А с тех пор, как Игнатьев начал говорить об излишках торговых площадей, в Иванове их стало намного больше.

Вчера, с легкой руки портала 1000inf в местном информационном пространстве стала обсуждаться новость о возможном банкротстве «Серебряного города». Причина – новая методика расчета налога на недвижимость для крупных торговых центров и возможное повышение Сбербанком ставки за кредит, по которому расплачивается ТРЦ. Вкупе это может сильно подорвать финансовое положение «СГ».

Очень быстро владелец «Серебряного города» ответил на эти слухи, то есть опроверг их. Не исключено, что это была спланированная утечка информации. Впрочем, это не столь важно. Главное, что Игнатьев донес до всех заинтересованных лиц следующее.

Первое, кадастровая оценка стоимости недвижимости (земли, кстати говоря, тоже), по которой идет расчет налога – завышена по сравнению с рыночной. Игнатьев будет через суды добиваться ее корректировки в сторону снижения. По сути, он сказал: «Иду на Вы!» – и судам, и властям, которые будут давить на суды с целью недопущения отмены решений о размере кадастровой стоимости.

Второе, Игнатьев весьма прозрачно намекнул Сбербанку, что если он будет требовать увеличить ставку по кредитному договору, то «Серебряный город» через процедуру банкротства может войти в «финансовое оздоровление». Таким образом, пересидеть кризис в этом положении, а потом снова войти в нормальное состояние. В течение же этого периода Сбербанк вообще никаких платежей получать не будет.

То есть торговые комплексы, главный из которых «Серебряный город» – надо беречь всем миром.

Что же касается проблемы кадастровой оценки стоимости земельных участков и недвижимости, которая почему-то оказалась в несколько раз выше рыночной, то здесь именно сейчас все и начинается. При этом следует сказать, что утверждение «рыночная цена ниже кадастровой» – весьма условно, поскольку и та, и другая определяются на основании разного рода экспертиз.

В настоящий момент «Серебряный город» – это единственный торговый комплекс, который хоть как-то начал реальную борьбу за снижение кадастровой стоимости. Хотя, как бы и не совсем «Серебряный город».

Прежде всего, ТРЦ принадлежит закрытому акционерному обществу «Региональный торговый комплекс». Вот это ЗАО «РТК», собственно, и ведет весь бизнес.

Арбитражный суд Ивановской области сейчас рассматривает два иска к Ивановскому филиалу «Федеральной кадастровой палаты», касающиеся «Серебряного города». По обоим из них ЗАО «РТК» вместе с администрацией города выступает в качестве третьего лица.

В июле 2014 года ООО «А113» обратилось с иском «об установлении кадастровой стоимости земельного участка». «А113» – это развлекательный комплекс в «Серебряном городе», включающий кинотеатр, боулинг, кафе и т. д. Принадлежит «А113» известному ивановскому бизнесмену, владельцу компании ТДЛ Аркадию Златкину.

Суть иска в том, чтобы признать кадастровую стоимость одной из двух (большей) частей земельного участка, на котором расположен «Серебряный город», равной его рыночной стоимости – 38,5 миллиона рублей. Кадастровая стоимость – 123 миллиона рублей. Разница более чем в три раза!

Через несколько дней «А113» отозвал иск. Вместо него аналогичный иск был подан от имени физического лица. И практически вместе с ним еще один иск, также от физлица, на вторую, меньшую часть земельного участка под «Серебряным городом»: кадастровая оценка – 96,7 миллиона рублей, рыночная – 32,5 миллиона.

В течение всего это времени назначались и проводились экспертизы. По существу оба иска начнут рассматриваться в течение ближайших двух недель.

Несмотря на то, что речь идет о земельных участках, а не об имуществе торгового комплекса, это будут очень важные суды, поскольку они создадут (или не создадут) прецедент кардинального изменения кадастровой стоимости.

Именно от этих судебных решений зависит, как будут дальше действовать и «Серебряный город», и все остальные торговые комплексы.

Данных за 2014 год еще нет, а за 2013 год «Серебряный город», точнее, ЗАО «РТК» при общей выручке в 680 миллионов рублей получило чистую прибыль (после уплаты налогов) в размере 90 миллионов рублей. По итогам 2014-го, наверное, будет больше, а вот по итогам этого года, как минимум, придется заплатить налог на имущество (здание) по кадастровой стоимости.

Здание «Серебряного города» оценено в 4,75 миллиарда рублей. По ставке 0,7 процента это дополнительный расход ЗАО «РТК» еще на 33 миллиона рублей. Причем в следующем году ставка налога значительно вырастет.

По аналогии с исками по земельным участкам, разница между кадастровой и рыночной ценами на имущество может составлять разы. В любом случае, бороться есть за что.

С новым налогом, санкциями и вновь построенными торговыми комплексами конкуренция на этом рынке должна обостриться до предела. Так что банкротство, пусть и не «Серебряного города», мы, скорее всего, увидим.

Популярное
Вас заинтересует
Еще новости